다주택자 종합부동산세 계산법 완벽 가이드

다주택자 종합부동산세 계산법 완벽 가이드

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1. 종합부동산세란 무엇인가?

**종합부동산세(종부세)**는 1년에 1회, 보유 중인 주택·토지 등의 공시가격 합계액이 일정 기준을 넘는 경우 과세되는 보유세입니다.
주택을 여러 채 보유한 다주택자는 세 부담이 매우 크기 때문에, 종부세 계산법을 정확히 이해하는 것이 절세 전략의 핵심입니다.

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2. 과세 대상자 기준

• 1주택자: 공시가격 기준 9억원 초과인 경우 과세
• 2주택자 이상(다주택자): 1주택이라도 6억원 이상이면 과세
• 사실상 다주택자에게는 합산 보유세율이 더 높게 적용되며, 세대 기준으로 산정합니다.

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3. 과세표준 어떻게 계산하나?

다음과 같은 순서로 종부세 “과세표준”을 계산합니다.

1. 공시가격 합산 측정
   • 공시가격이 기준금액(1주택자 9억, 다주택자 6억) 초과 시 계산 대상 포함
2. 공정시장가액비율(공정비)
   • 공시가격의 일정 %, 최근 기준은 95% 적용
   • 예: 공시가격 10억원 × 0.95 → 9.5억원
3. 과세표준 = (공시합산 × 공정비) – 공제액
   • 1주택 공제 11억원 (다주택자는 기본공제 없음)

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4. 세율 구조는 어떻게 되나?

과세표준 (억원) 1주택자 다주택자 추가세율

6억 이하	면제	0.5%
6억 – 12억	0.5%	0.6%
12억 – 50억	0.7%	0.8%
50억 초과	2.7%	3.0%

• 다주택자일수록 과세표준 대역별로 0.1%~0.3% 추가세율이 붙습니다.
• 지방세(지방소득세) 포함 시 최종 부담률은 약 10~20% 상승합니다.

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5. 계산 예시로 이해하기

• A씨 (다주택자, 세대주)
  • 공시지가 3채 합산 = 25억원
  • 공정비율 95% → 과세표준 = 23.75억원

과세표준 구간 (억원) 세율 세액 계산

–6	6억 × 0.005 = 0.03억 (300만 원)
6–12	6억 × 0.006 = 0.036억 (360만 원)
12–23.75	11.75억 × 0.008 = 0.094억 (940만 원)

• 종부세 합계 ≈ 300만 + 360만 + 940만 = 1,600만 원
• 여기에 지방소득세 약 160만원 추가 → 총 1,760만 원 납부

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6. 절세 전략은?

1. 주택 수 줄이기 – 다주택자 기준 벗어나기
2. 1가구 1주택 전환 – 보유 5년 이상이면 11억원 기본공제
3. 공시지가 낮춘다? – 이의신청 통해 공시가격 조정
4. 거주용 주택 우대현황 적용 – 일부는 비과세·감면 혜택 적용

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7. 신고 및 납부 절차

• 고지서 발송 시기: 보통 매년 9월
• 납부 기간: 9월 말 – 10월 말 (약 30일)
• 온라인 신고: 홈택스 또는 금융기관 가상계좌 이용
• 납부 기한 내 미납 시: 가산세(3%+지연일당 0.025%) 및 체납처분

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8. 마무리 정리

• 다주택자는 과세표준 계산법→세율→지방세 순으로 종부세 산정
• 공정비율, 기본공제, 다주택 추가세율 세밀히 이해할 것
• 절세 가능 전략: 주택 수 조정, 공시지가 조정, 1가구 1주택 전환
• 신고・납부 체크리스트를 통해 절차 누락 없이 완납해야 합니다

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종합부동산세는 금액 자체도 크지만, 절세를 위해선 정확한 계산이 필수입니다.
계산이나 전략 수립이 복잡하다면, 세무사 상담을 이용하는 것을 추천합니다. 😊